Imposition des locations meublées : modalités et règles essentielles

15 000 euros, pas un de plus : depuis le 1er janvier 2024, ce seuil resserré s’impose à tous les bailleurs de locations meublées non professionnelles. L’ancien plafond de 23 000 euros appartient désormais au passé. Propriétaire d’un seul studio ou collectionneur d’appartements, chacun doit additionner ses loyers pour fixer la règle du jeu fiscale.

La dernière loi de finances a balayé plusieurs abattements qui profitaient encore récemment aux meublés de tourisme classés. Choisir son régime d’imposition exige désormais de naviguer entre simplification administrative et exigences comptables, du simple encart à remplir à la liasse détaillée à présenter.

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Comprendre la fiscalité des locations meublées : statuts, régimes et seuils de revenus

La location meublée ne relève pas du régime classique des revenus fonciers : l’administration fiscale la classe dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce choix emporte des conséquences concrètes : traitement spécifique des charges, modalités d’imputation du déficit, déclaration à part entière. Deux statuts structurent cet univers : loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce qui distingue l’un de l’autre ? Le montant des revenus locatifs annuels, mais aussi leur poids au sein du foyer fiscal.

Voici comment s’appliquent ces statuts :

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• Le statut LMP s’impose si les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 euros et représentent plus que l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.
• Si ces seuils ne sont pas atteints, le statut LMNP s’applique : c’est le cas de la grande majorité des particuliers.

La location meublée prend plusieurs formes : location saisonnière, limitée à 90 jours consécutifs pour chaque occupant, ou location longue durée (bail d’un an, ou neuf mois pour un étudiant). Chacune présente ses règles fiscales et ses contraintes réglementaires, avec certaines spécificités en zone tendue où les propriétaires de résidences secondaires voient parfois leur taxe d’habitation grimper en flèche.

Vendre sa résidence principale permet d’échapper à la taxation sur la plus-value. À l’inverse, la résidence secondaire reste redevable de la taxe d’habitation : la suppression de cette taxe ne concerne pas ce type de biens.

Micro-BIC, régime réel, exonérations : quelles modalités d’imposition en 2025 ?

Opter pour le régime fiscal de sa location meublée n’est pas une formalité anodine : ce choix agit directement sur l’impôt à payer. Pour l’année 2025, deux options s’offrent au bailleur : micro-BIC ou régime réel. Le micro-BIC s’applique de manière automatique à condition que les recettes annuelles restent sous 77 700 euros (location classique) ou 188 700 euros (meublé de tourisme classé). Ce régime brille par sa simplicité : seules 50 % des recettes sont retenues après l’abattement forfaitaire (71 % pour les meublés classés, 30 % pour les non classés selon la dernière loi de finances, dans la limite de 15 000 euros).

Le régime réel, quant à lui, fonctionne différemment :

• Il permet de déduire précisément les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…) et d’amortir le bien, le mobilier ou même certains frais d’acquisition. Ce régime s’impose si le plafond du micro-BIC est dépassé, mais il peut aussi être choisi volontairement, ce qui devient judicieux lorsque les charges sont élevées.

Le traitement des déficits varie selon le statut. En LMNP, ils ne peuvent être imputés que sur les futurs revenus de location meublée, dans la limite de dix ans. Pour les LMP, le déficit s’étend au revenu global du foyer fiscal, pendant six ans. Quant à la plus-value, elle est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % d’impôt, plus prélèvements sociaux) pour le LMNP, tandis qu’en LMP elle relève du régime professionnel.

D’autres prélèvements s’ajoutent : 17,2 % de prélèvements sociaux pour les non professionnels ; entre 35 et 40 % de cotisations sociales pour le LMP. La taxe foncière, la CFE, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et, parfois, la TVA pour certaines activités, s’invitent aussi à la note. Enfin, la loi Climat et Résilience introduit des contraintes sur la performance énergétique, notamment pour les meublés touristiques : une vigilance supplémentaire imposée par le ministère de la Transition écologique.

Déclaration des revenus locatifs meublés : démarches, nouveautés et points de vigilance

Avant d’entamer la déclaration, chaque bailleur doit impérativement obtenir un numéro SIRET auprès du greffe du tribunal de commerce ou via le guichet unique des formalités d’entreprise. Cette démarche officialise le passage dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui distingue la location meublée des revenus fonciers habituels. Que le bien soit loué en saisonnier ou en longue durée, la déclaration des revenus locatifs se fait chaque année sur la déclaration supplémentaire n°2042-C-PRO.

Le choix entre micro-BIC et régime réel conditionne les informations à fournir. Sous micro-BIC, il suffit d’indiquer le chiffre d’affaires et la catégorie de location. Avec le régime réel, il faut détailler recettes, charges, amortissements et, s’il y a lieu, déficits à reporter. L’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) reste vivement recommandée : elle permet d’échapper à la majoration de 10 % du bénéfice imposable et offre un cadre de prévention fiscale renforcé.

Quelques nouveautés et points d’attention s’imposent cette année :

• Pour les meublés non classés, l’abattement tombe désormais à 30 % et se limite à 15 000 euros de recettes : une conséquence directe de la loi de finances 2024.
• En zone tendue, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être alourdie. Mieux vaut anticiper cette éventualité dans son budget.
• Respecter la limite des 90 jours consécutifs en location saisonnière n’est pas négociable : tout dépassement expose à des sanctions administratives.

La fiscalité de la location meublée bouge, se resserre, impose sa discipline. Mais pour qui s’y prépare avec méthode, elle reste une stratégie accessible, à la croisée des chiffres, des règles et de l’anticipation. Reste à savoir qui saura transformer ces contraintes en opportunités, et qui se laissera distancer par la nouvelle donne fiscale.